牛刀大胆放言：中国房价是一场即将被戳穿的骗局

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2012年08月28日 07:34 "zFv?ay  
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财经评论员牛刀对于中国房价的走势一直有自己独到的见解。日前其再次放言，认为中国房价是一场即将被戳穿的骗局。以下内容摘自其博客原文。 T,N"8N{K"  
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　　问：记得你说跨国公司撤出中国，会推高库存，三年都消化不完？，这是什么概念？ CbPCj.MH  
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　　答：当年日本房价泡沫破灭后，消化库存花了5年时间。中国和日本一样，在泡沫经济时期，市场总是盲目乐观，不断扩大产能，拼命生产，国家宏观经济决策部门也在有意无意的鼓励企业扩张，而经济衰退一出现，原来的市场瞬间不见。 mX@Un9k  
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　　比方说汽车，2011年国内汽车一举突破1850万辆的销售，于是，各省拼命上汽车项目，从现在立项的情况看，2015年中国汽车产能突破3250万辆。他们的理由是，中国有14亿人口居全球之首、领土面积世界第四、经济总量位居世界老二，况且是经济发展的腾飞期，国民经济发展需要汽车、当官和为民的都需要汽车，在原汽车与世界人均保有量对比还是较少的情况下(中国每千人拥有的汽车在60辆左右，而美国在800辆左右，不要说达到美国一半的水平，就是千人保有量再翻一番达到100辆以上，这在全球范围内仍是很低的数字)，汽车工业还有很大的发展空间，这也是各地大力发展汽车的原因与动力所在。这些理由，都是泡沫经济的显著特征，人们的乐观情绪占市场的主导。经济大衰退一来，这些理由其实都不存在。 7Pt*V@DHS  
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　　关于人口，14亿本身是一个伪数据，首先，2015年中国人口老龄化开始，无事可干的老年人会突破4亿人，以农村的老年人居多，这些人连病都看不起，更惶论买车。关于领土，我们的面积很大，但是，具有地理常识就应该知道，中国的山林、水面、戈壁滩、大草原占去73%，这和美国根本就不能比，美国可年产粮食40万亿吨，中国最大只能生产粮食16万亿吨，何况，这两年飞速发展房地产、高铁和高速公路，加上所谓的城市化大跃进，可耕地面积减少了四分之一，粮食产量同样减少四分之一，全依赖进口才能弥补粮食供应的不足。3250万辆。他们的理由是，中国有14也就是说，我们的公路里程无法和美国相比。我们的人均GDP100年也赶不上美国，所谓GDP的水分至少25%，根本就不是什么第二经济大国。 47Y|1  
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　　现在的汽车销量已经在直线下滑，中国经济已经进入大萧条的周期，根本逆转不了。预期中国2015年的汽车销量不会超过1000万辆，多余的产能卖给谁？跨国企业正在撤出中国，目前的库存数据没有出来，过剩的产能和积压的库存将会拖死这些企业。这仅仅只是说说汽车，其他的产能亦如此。房地产根本就不用说，全国县级以上城市住宅的空置至少1.6亿套，再来五亿人都可以居住，你到哪里去找5亿人？
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　　问：除了过剩的产能，还有哪些因素导致大萧条？ - Pz )O@ ;  
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　　答：一个是人口因素。从2012年开始，25岁至34岁的婚龄人口急剧减少50%，两个原因，一个是因为计划生育的原因，导致减少30%，二个是这个年龄的20%都在和正在出国，没人会把小孩留在中国，这是一个奇特的现象。这两个原因，导致最有消费力的群体瞬间不见。买车买房的人都没有了。 K! /E0G&  
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　　二个是全社会购买力极度萎缩。从人均GDP就可以看出，中国是个典型的两极分化的国家，当富人纷纷移民时，要减少一部分消费；其他的人生活成本那么高，社会保障极其薄弱，人们对未来的预期普遍悲观，对这个国家没有信心，有多少人敢透支消费？没有一点现金，到时出现什么意外，完全没有能力应对。 9+QLcb  
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　　三个是政府债务和私人债务为全球最高水平。这都是房价泡沫导致的恶果，会一个一个让全社会艰难的吞咽。很多年轻的家庭，房贷支出占家庭收入的80%，而健康的经济体房贷只占家庭收入的30%左右。当经济高速增长不再时，这些家庭肯定守不住房产。这些家庭一旦增多，全社会出现系统性崩溃。任何一个搞房价泡沫的经济体，最后都要品尝经济大萧条的滋味。等着吧，中国。 _ux6SIyp`  
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　　四是货币巨幅贬值大多数人财富大幅缩水。表面上看房价上涨了，个人财富增值了，其实是狗屁，房价上涨就是货币贬值，明明是一个巨大的泡沫吞噬了城市居民的财富，看上去却增加了。玩这种骗局的以前在华尔街，现在在北京。一伙玩泡沫的高手，最后一定会受到处罚。因为任何骗局，最后被会被戳穿。 zV80r+y  
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　　问：关于房价，还能说点什么？ un9o~3SF<  
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　　答：没什么说的，我坚信中国房价会发生一次断崖式下跌，就在这段时间。泡沫一定会破，你看看这个数据就会很清楚。 合理的房价与家庭年收入之比，世界银行的标准是5:1，联合国制定的标准是3:1，现实中，美国是3:1，日本是4:1，发达国家最高的是悉尼 8.5:1，纽约7.9:1，伦敦6.9:1，首尔7.7:1，东京7.9:1，新加坡5:1，而中国20~30:1，北京上海杭州等地甚至达到 40:1. 什么是房价？这才是房价。

牛刀：地方政府债务巨大 以后只要做还债这件事 #n)W  
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　　最近放下未写完的书稿，抽时间去安徽、湖南等省的一些地方去转悠了一通。最近，湖南长沙市精心策划包装了195个项目向全球金融机构发出投融资邀请，包括“四十”重大项目和155个一般项目，总投资达8292亿元。 =,8Eo"~\  
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　　对长沙这一轮的投资，我们姑且做一点分析。从银行贷款、地方财政、土地出让金等多个方面进行分析，长沙公布的重点项大概不会面临明显资金短缺。假设8292亿元的投资资金有15%是靠银行信贷来筹集，那么需要1200亿新增信贷资金。而“十二五”期间长沙年均1500亿中长期贷款是比较可能的，即五年大约有7500亿新增信贷。这些项目所需信贷资金占总新增信贷16%，并不算高。 z>p`!-'ID  
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　　2011年长沙市去年全年的地方财政总收入只有668.11亿元，长沙的地方财政一般预算收入在2010年和2011年实现了高增长，增速都在30%左右，即使在经济环境较差的2008年和2009年，增速也有20%。今年前5月，长沙的地方财政一般预算收入增速为17.4%，从月度数据趋势上看已经止跌企稳，接下来应该能有所反弹。预计未来几年，长沙地方财政一般预算收入增速应当能在20%-30%。 q&Tn>B  
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　　如果仅仅只是这样分析，长沙的这些项目可以得以铺开，但是，中国的危机不在这里，很多真相如果不去基层走走是发现不了的。在安徽一个县城，一望无际的住宅让我感叹，接待我的县长告诉我，现在的县长真的不能做了，一开门首先遇到的问题就是债务。最近三年来，该县与全国其他2200个县级建制行政区一样，不顾一切保增长，到目前为止。累计债务170亿人民币，而本县财政名义上是去年突破10亿，这是领导上要求这样上报的，实际上只有6.5亿，另外3.8亿是去江苏一个县去买的税收。买税，就是税收造假，充当增长指标。从这里可看出，所谓财政收入增长32%完全是一个泡沫，而且，泡沫不比房价泡沫小。6.5亿财政收入还170亿贷款的利息都不够，2009年当年有50亿贷款到期，现在一分钱也还不了。更可怕的是，前两年都是用新增贷款还利息，今年因为没有新增贷款，现在连利息也支付不了。 Z 5)_B,E:X  
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　　这个县长帮我算了一笔账，问我的博客里提到的地方政府债务12万亿数据从哪里来的，我回答是央行公布的。县长说，远远不止。道理是，从这个县债务水平是中间值来算，2200个县总债务已经高达37.4万亿。600个三四线城市基本中间值为1000亿元，这里就是60万亿。像昆明、南昌、合肥、武汉、长沙等等这样的城市有70个，以昆明总负债2000亿为中间值，也有14万亿。实际地方政府总负债已经突破111万亿。 0939i_  
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　　这些钱他们县和其他县根本就没法还，其他县都差不多。但是，明年就是偿债的高峰，他已经不想当县长了，有个人大主任的位置就足以。其他县长与他的想法一致，都不知如何处理这么巨大的债务，也就没人敢当县长了。今年搞了一个项目，向社会上发标，但是，付款方式没有一家公司接受，原因433式付款方式，谁也不放心，(所谓433，就是地方政府请民营企业投资，项目完成后第一年付款40%，第二年付款30%，第三年付清30%。)这个项目就流产了。原先卖地还可以收点现金，今年到现在一块地都没有拍出。 Ts(t:^  
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　　这位县长还说，“城市化”害死人，他们县城现在已经盖好的房子，把全县农民全部迁到县城住，都起码还有一半空房子，养猪都嫌多。后面两届政府，以后什么也不要做，每年只要想办法偿还利息就够了，该修的路已经全部修通，该盖的大楼也是这三年全部盖起来，什么文化公园、体育馆也全部落成。也就是说，不管哪一级政府，以后什么事也不要做，只要做一件事——还债。（中国证券网）

暑期旅游经过贵州几座二三线小城市，即使在我认为那么不太发达的地方，也到处是正在建设的高层住宅，最低价都在8000以上。我不知道当地哪里来那么多高收入阶层可以买得起这样的房子，连厦门这样的沿海经济城市也不是大部分人可以要买就买得起的。 LA%bq_>f  
这一点， 我认同牛刀的观点。 X!tf#tl  
经济才刚刚进入萧条，不要盲目投资。 . +  
房地产已是最后的盛宴。

有钱我也移民

深圳及周边的一线城市房价太高了，简直就是座火箭的速度。

牛刀已经唱衰5年了，估计再坚持15年的话，说不定就成功了 _^Ubs>d=*  
房价涉及的因数太多，硬着陆的代价太大，而且现在房价调控已经初见成效，比起两几年要好多了

引用

引用第2楼石河子于2012-08-28 18:18发表的  : EaN6^S=  
暑期旅游经过贵州几座二三线小城市，即使在我认为那么不太发达的地方，也到处是正在建设的高层住宅，最低价都在8000以上。我不知道当地哪里来那么多高收入阶层可以买得起这样的房子，连厦门这样的沿海经济城市也不是大部分人可以要买就买得起的。 pv|G^,>#  
这一点， 我认同牛刀的观点。 ]h5tgi?_l  
经济才刚刚进入萧条，不要盲目投资。 O:K2Y5R?B  
房地产已是最后的盛宴。 {+>-7 9b  

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贵州贵阳非市中心房价，3500~4500. );YDtGip J  
贵州遵义非市中心房价，3000~4000 % ]U  
贵州一普通小县城，县城目前比较好的楼盘，2500~3500。 n&!-9:0  
贵州人路过，不能拿景区或者市中心的高端楼盘来评判整体房价水平，都拿汤臣一品算上海的平均房价，上海人都得跳楼了 lLIAw$  

石版也在关注房产！不过牛刀不能全信，太悲观了，这几年信他的人都后悔惨了，哈哈！